BIAYA MEMBUAT IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN LENGKAP

rangkumantekniksipil.blogspot.com 

          Banyak rekan rekan kita yang masih bingun tentang IMB, Bagaimana sih ngurusnya,,? Kemana saja sih kita ngurus surat IMB itu?? Berapa sih biayanya?? Walaupun mahasiswa teknik sipil tak jarang yang masih kebingungan tentang pengurusan IMB,maklum belumterbiasa ngurus IMB, apalagi bentuk suratnya, hehe gak papa di artikel rangkumantekniksipil.blogspot.com kali ini akan kita bahas sedikit mengenai, Cara menghitung biaya IMB dengan judul “Ilmu Menghitung Biaya Pembuatan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), Biaya Notaris, Biaya Bank, Biaya peningkatan Hak Sertifikat HGB ke SHM” semoga rekan rekan dapat menambahkan ilmunya di blog ini Aamiin :

Baiklah balam kesempataan ini saya ingin menshare beberapa informasi mengenai "Biaya - biaya dalam pembuatan IMB atau Izin Mendirikan Bangunan". Silahkan diperhatikan bersama:

rangkumantekniksipil.blogspot.com

Mungkin rekan rekan para master yang sudah terbiasa untuk mengurusi IMB mungkin sudah hafal syaratnya apa saja biayanya dan lain sebagainya, namun artikel kali ini akan mengulas biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah, biasa biaya yang digunakan adalah:

1. Biaya membuat Izin Mendirikan Bangunan Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan biaya tak lebih dari Rp. 1.000.000,00 namun waktu yang ditentukan ( biasanya 2 sampai 3 minggu). apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita akan mendapatkan biaya tambahan (biasanya kurang dari 2 minggu, tergantung biaya). Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta dipercepat dan pada biasanya para petugas pengurus surat IMB juga mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga para petugas akan segera mempercepat prosesnya harga mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana baru/pinjaman dari bank. 

Izin Mendirikan Bangunan untuk tanah yang luasanya di bawah 250m2, bisa dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Perlu diketahui pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu:

• Izin Mendirikan Bangunan rumah baru 
• Izin Mendirikan Bangunan renovasi dan 
• Izin Mendirikan Bangunan Rumah Lama. 

Berikut Pembahasannya satu persatu :

• Izin Mendirikan Bangunan Rumah Baru 

Untuk pengajukan rumah baru biasanya tidak memakan biaya besar dan lebih cepat karena yang membangun (kontraktor) sudah memliki gambar yang fix sehingga prosesnya cepat. Gambar denah rencana bangunan atau juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah yaitu 40 % bangunan dan 60% lahan kosong atau taman. Biayanya sekitar 3,5 juta untuk proses 2 minggu.Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, Dan bila kita membeli di perumahan dengan KPR bank, pihak bank tersebut yang akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. Tapi bila kita membeli dari rumah orang lain dan kita mau membangun ulang, maka kita harus mengurus IMB nya kurang lebih seperti itu penjelasanya.

• Izin Mendirikan Bangunan Renovasi Izin Mendirikan Bangunan 

Diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah banyak dari semula namun bila kita hanya ingin merenovasi plafon yang bocor atau genteng yang pecah saya kira tidak usah membuat IMB yaa . Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki gambar denah yang lama dan denah rumah baru yang akan kita bangun, serta ukuran yang baru yaitu luas tanah yang tersisa harus kurang lebih 40 - 60% dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan hanya berada di depan saja).

Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar ada persiapan .Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak ada masalah. Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi sebuah rumah sedangkan denah untuk 2 kapling dikenakan biaya tambahan yaitu sebesar 500rb hingga 1 juta untuk tanah 2 kapling menjadi 1 memang cuukup ribet dan perlu biaya namun itulah aturannya.

• Izin Mendirikan Bangunan rumah lama Izin 

Mendirikan Bangunan ini diajukan apabila kita membeli rumah orang lain yang belum memiliki IMB saat membangunnya (bangunan liar). Biasanya biaya yang perlu dikeluarkan akan lebih besar dari pada Izin Mendirika Bangunan rumah baru dan renovasi dan akan mendapatkan sanksi dari Pemerintah daerah yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. Tergantung persentase dari harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli atau (NJOP)/Nilai Jual Objek Pajak. Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2 kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada diatas penggabungan kapling tsb. Biasanya untuk pembuatan IMB denda despenasi penggabungan tanah memakan biaya 7-8 juta cukup mahal.

Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan mengajukan KPR dan Kredit ke BANK., Karena bank tidak akan mengecek secara detail apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau rumah lama. IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat jenis IMB tersebut, tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan ukuran rumah di dalam faktur pajak. Pada umumnya setiap rumah tidak memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. IMB yang sesuai antara ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit. Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang harus di persiapkan yaitu :

• Yang pertama Fotocopy pemilik rumah/tanah 
• Kedua Fotocopy KK pemilik tanah 
• Ketiga Fotocopy sertifikat tanah 

Untuk berkas-berkas yang harus di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. Agar kita tidak bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung menyerahkan semua syarat tersebut.

2. Untuk Pajak Penjual dan Pajak Pembeli


Untuk sodara yang mau membeli maka berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih dalam. Rincian pajak adalah sebagai berikut:

Keterangannya : Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta)

Contoh :
• Diketahui luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2
• Dengan harga bangunan di NJOP 500rb/m2
• Maka pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000
• Untuk Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.

3. Biaya notaris 

Untuk biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siaplah saja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.

Sehingga biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:

• Untuk biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,- 
• Kemudian biaya SK 59 : Rp. 100.000,- 
• Dan biaya validasi pajak : Rp. 200.000,- 
• Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,- 
• Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,- 
• Dan SKHMT : Rp. 250.000,- 
• Kemudian APHT : Rp. 1.200.000,- 
• Sehingga total : Rp.5.000.000,- 

Untuk mengecek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

4. Untuk Biaya Bank Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain : 

• Maka biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank. 
• Kemudian biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita. Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan dikenakan biaya apapun. 
• Dan biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya akan kita bayar langsung selama jangka waktu kredit yang disejui, dan bekisar antara 1.8 juta – 2,4 juta. 

Kemudian uang kita juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan kita sebesar 1 kali angsuran perbulan kita. Jadi didalam tabungan kira akan mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat kita tarik.

5. Biaya peningkatan HGB ke SHM 

Sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:

• Untuk biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta) Misal harga NJOP tanah : Rp.1.500.000/m2 dan luas tanah adalah 150 m2. maka NJOP tanah : 1.500.000x 150 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (225.000.000-60.000.00) = Rp. 3.300.000 Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 4.300.000- Rp.5.300.000 

6. Untuk Biaya Roya Apa itu roya? 

Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. Biasanya biaya Roya alan dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si penjual (Seken). Dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual.

Namun bila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan kepada si penjual. Umumya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri ke BPN adalah Rp.150.000 – Rp 250.000 bila di urus sendiri. Tapi bila melalui notaris kita akan dikenakan biaya Rp.500.000. 

Baiklah mungkin itu sedikit ilmu tentang kepengurusan masalah IMB atau Izin Mendirikan Bangunan, kemungkinan bagi rekan rekan yang sedang atau mau mengurusi IMB, semoga artikel ini dapat bermanfaat, mohon kritik dan sarannya bila ada kata kata yang salah atau penulisan yang salah.
Terima Kasih


Salam Sipil